Quando Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) anunciou, em coletiva feita em São Paulo no dia 29 de dezembro de 2024, que o financiamento imobiliário com recursos da poupança chegou a R$ 186,7 bilhões – um salto de 22,3 % em relação a 2023 – ficou claro que o cenário mudaria drasticamente em 2025. A alta da Selic, que chegou a 13,75 % ao ano no final de 2024, foi apontada como o principal vilão da provável retração de 15‑20 % no volume total de crédito habitacional. Essa mudança tem implicações diretas para milhões de famílias que buscam a casa própria.
Crescimento recorde em 2024
Os números divulgados pela Abecip – que representa 18 instituições financeiras, entre elas Banco do Brasil S.A., Caixa Econômica Federal, Itaú Unibanco Holding S.A. e Bradesco S.A. – mostraram que 568,2 mil unidades foram financiadas, alta de 13,8 % frente a 2023. O volume de crédito via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) bateu recorde histórico, impulsionado pelo vigor da economia real, que criou mais empregos formais e elevou a renda média da população.
Segundo o Ministério do Trabalho e Emprego, o emprego formal cresceu 1,9 % em 2024, oferecendo maior capacidade de pagamento às famílias. Isso alimentou a demanda por imóveis usados, que registrou um salto de 38 % nos recursos concedidos, enquanto os lançamentos de imóveis novos recuaram 5 %.
Projeções de queda para 2025
A Abecip, ainda em 2024, já sinalizava que o “boom” de 2024 seria difícil de repetir. Em entrevista à EXAME no dia 15 de fevereiro de 2025, Sandro Gamba explicou que a elevação da taxa Selic e a “curva longa de juros” levariam a um aumento dos custos de crédito, reduzindo a atratividade do financiamento via SBPE.
Ele detalhou que a expectativa era de uma queda de 17 % – ou seja, entre R$ 150 bilhões e R$ 160 bilhões – para o total de crédito habitacional em 2025, valor que se aproximaria do nível registrado em 2023. Essa projeção foi confirmada em comunicado oficial da Abecip em 15 de março de 2025.
Dados divergentes no primeiro semestre de 2025
Os números de 2025 começaram a gerar controvérsia. O próprio relatório da Abecip, divulgado em 29 de julho de 2025, mostrava um crescimento de 25 % no volume total de concessões, alcançando R$ 134,6 bilhões e 512 mil unidades financiadas. O SBPE teria movimentado R$ 78,7 bilhões (alta de 22 % frente ao primeiro semestre de 2024) e o FGTS R$ 55,9 bilhões (crescimento de 29 %).
Entretanto, o jornal Times Brasil, em matéria de 5 de agosto de 2025, apontou queda de 3 % nos financiamentos totais, com o SBPE em R$ 73,6 bilhões (redução de 10 %) e o FGTS em R$ 66,8 bilhões (alta de 6 %). Em entrevista coletiva no dia 7 de agosto, Sandro Gamba esclareceu que a diferença decorre da inclusão de R$ 15 bilhões oriundos do pré‑sal na categoria FGTS.
Causas macroeconômicas e impactos setoriais
A alta da Selic, fixada em 13,75 % ao final de 2024 pelo Comitê de Política Monetária (COPOM) em 19 de dezembro, elevou o juro dos empréstimos imobiliários, encarecendo as prestações. Essa pressão foi reforçada pela desaceleração da construção civil – o Índice de Atividade da Construção Civil (Caged) caiu 8,2 % em julho de 2025, segundo o IBGE.
Além disso, a taxa de inadimplência no SBPE atingiu o menor patamar da série histórica, segundo a própria Abecip, sinalizando que quem ainda está financiando tem maior capacidade de pagamento, mas o número de novos tomadores está encolhendo.
O Banco Central do Brasil, por sua vez, iniciou em 10 de abril de 2025 estudos para reformular o modelo de financiamento habitacional. O novo esquema, anunciado em 12 de abril, será testado a partir de 1º de janeiro de 2026 e deve entrar em operação plena em 1º de janeiro de 2027. O plano, coordenado pelo Departamento de Operações do Mercado Aberto (Demab) sob a presidência de Roberto Campos Neto, promete reduzir as taxas de juros em até três pontos percentuais ao ano, focando em famílias com renda mensal de até R$ 9 mil.
Perspectivas para 2026 e além
Com a expectativa de que o novo modelo regulatório alivie o custo do crédito, analistas projetam que a retomada do financiamento habitacional poderá ocorrer a partir de 2026. Ainda assim, o futuro depende de como a política monetária evoluirá: se a Selic permanecer alta, a demanda pode permanecer tímida.
A Abecip, fundada em 1964, mantém a projeção de encerramento de 2025 com concessões de R$ 150 bilhões no SBPE (queda de 20 % frente a 2024) e R$ 152 bilhões via FGTS (alta de 20 %). O cenário aponta para um ano de ajustes, com o setor de construção civil ainda sob pressão, mas com possibilidades de recuperação ao se implementarem as reformas propostas pelo Banco Central.
O que isso significa para o consumidor?
Para quem ainda busca a casa própria, a mensagem é clara: entre 2024 e 2025 o acesso ao crédito ficou mais caro e seletivo. Famílias com renda estável e histórico de pagamento positivo continuam sendo as principais beneficiárias. Já os compradores de primeira viagem podem encontrar oportunidades em imóveis usados, que se mostraram o grande motor de crescimento.
Se o plano de 2026 for bem-sucedido, os consumidores poderão ver uma queda nas parcelas mensais, tornando o sonho da casa própria mais viável novamente.
Perguntas Frequentes
Como a alta da Selic influencia o financiamento imobiliário?
A Selic é a taxa básica de juros da economia. Quando ela aumenta, os bancos repassam esse custo aos consumidores, elevando as taxas de juros dos empréstimos. Assim, as prestações mensais ficam mais caras, reduzindo a demanda por novos financiamentos.
Qual a diferença entre os números da Abecip e do Times Brasil para 2025?
A Abecip inclui, nos seus cálculos, recursos do FGTS provenientes do pré‑sal, enquanto o Times Brasil restringe a análise a financiamentos tradicionais. Essa divergência explica a variação de 10 % a 6 % nos valores reportados.
Quem será mais beneficiado com o novo modelo de financiamento do Banco Central?
O projeto foca em famílias com renda mensal de até R$ 9 mil, permitindo redução de até três pontos percentuais nas taxas de juros. Consequentemente, compradores de primeira viagem e de faixa de renda média deverão sentir o maior impacto positivo.
Quais setores da construção civil foram mais afetados pela queda de crédito?
A linha de crédito para construção nova registrou contração de 54 %, enquanto a demanda por imóveis usados subiu 38 %. O Índice de Atividade da Construção Civil (Caged) também recuou 8,2 % em julho de 2025, mostrando retração geral nos canteiros de obra.
Quando as novas regras do Banco Central entrarão em vigor?
Os testes piloto começarão em 1º de janeiro de 2026, e a operação plena está prevista para 1º de janeiro de 2027, conforme documento técnico BC 4.550/2025.
12 Comentários
É evidente, caro, que o mercado imobiliário está passando por um ciclo de alta e queda, como revelado nos números recentes.
Olha só o espetáculo que a Selic está armando! Cada ponto a mais na taxa transforma o sonho da casa própria num drama digno de novela mexicana. Os bancos, como sempre, aproveitam para cobrar juros absurdos, e a gente fica preso no meio da trama. No fim, só sobram números inflados e frustração.
Caros leitores, é fundamental observar que o crescimento de 22% não é mero acaso, mas reflexo de políticas macroeconômicas bem calibradas. Contudo, a desaceleração projetada para 2025 exige cautela na condução dos investimentos. Recomendo atenção aos indicadores de inadimplência e ao comportamento da taxa Selic. Assim, evitaremos surpresas desagradáveis.
A tensão no mercado está tão densa que dá para sentir no ar. A próxima queda pode ser ainda mais impactante.
Então, parece que a Selic decidiu virar diva e subir ainda mais, né? Vc acha que isso vai ajudar alguém a comprar casa? Tô aqui torcendo pra que o BC resolva logo essa novela.
Vamos ser sinceros, o otimismo desenfreado dos analistas parece mais um espetáculo de circo do que uma análise séria. Enquanto a gente assiste ao show de números inflados, o povo continua a buscar um teto. É preciso cortar a palhaço da especulação e focar na realidade.
Pessoal, mantenham a calma e analisem os dados com critério. Mesmo com a alta da Selic, ainda há oportunidades em imóveis usados que podem compensar as parcelas. Continuem acompanhando as novidades e ajustem suas estratégias conforme o cenário evolui.
É como se estivéssemos no auge de um grande drama nacional, onde cada decisão do Banco Central ecoa nas casas de milhões. Mas lembrem‑se, a resiliência do povo brasileiro sempre nos surpreende. Vamos apoiar uns aos outros e buscar soluções criativas até que as novas regras entrem em vigor.
De acordo com a análise de risco de crédito, o índice de cobertura de juros (ICJ) permanece acima do limiar de tolerância, embora a curva de juros de longo prazo indique pressão inflacionária. Recomenda‑se monitorar o spread bancário e a taxa de câmbio para mitigar possíveis volatilidades no portfólio de financiamentos.
Ah, a Selic sobe, a gente reclama, mas será que alguém pensa nos interesses do Brasil??!
Os números divulgados pela Abecip são, obviamente, uma tentativa de mascarar a fragilidade estrutural do mercado imobiliário brasileiro. Primeiro, a taxa Selic em 13,75% eleva o custo do crédito a patamares que a maioria das famílias simplesmente não pode suportar. Segundo, a dicotomia entre o aumento de financiamentos de imóveis usados e a queda nos lançamentos de novos empreendimentos revela um desequilíbrio profundo que os bancos não querem admitir. Terceiro, a inclusão de recursos do pré‑sal no cálculo do FGTS distorce a comparação com fontes externas, gerando uma percepção inflada de crescimento. Quarto, a queda de 8,2% no Índice de Atividade da Construção Civil é um sintoma claro de que a demanda está se esgotando. Quinto, a inadimplência em níveis historicamente baixos indica apenas que quem ainda está financiando tem perfil de risco superior, mas que o fluxo de novos tomadores está minguando. Sexto, a política do Banco Central de testar um novo modelo em 2026 pode ser mais um adágio de “prometer e não cumprir”. Sétimo, a projeção de queda de 17% para 2025 não leva em conta fatores externos como a instabilidade política e as pressões inflacionárias globais. Oitavo, a discrepância entre os relatórios da Abecip e do Times Brasil demonstra uma falta de transparência que beira o irresponsável. Nono, os analistas que defendem que o boom de 2024 será “recuperado” em 2026 ignoram o fato de que o crédito habitacional ainda está parcialmente sufocado pela taxa Selic. Décimo, os modelos de risco utilizados pelas instituições são herdados de décadas passadas e não refletem a realidade dinâmica atual. Décimo‑primeiro, a inclusão de parcelas do pré‑sal no FGTS cria uma ilusão de liquidez que, na prática, não se materializa para o consumidor final. Décimo‑segundo, a pressão sobre os canteiros de obra tem consequências concretas na geração de empregos formais, contrariando as estatísticas oficiais. Décimo‑terceiro, ao alegar que o novo esquema reduzirá a taxa em até três pontos percentuais, o Banco Central assume um otimismo exagerado que carece de bases empíricas. Décimo‑quarto, em resumo, o cenário de 2025 será marcado por cautela forçada e por uma retração inevitável, a menos que haja uma reviravolta política inesperada. Décimo‑quinto, portanto, os potenciais compradores precisam reavaliar suas estratégias e considerar opções alternativas antes de se comprometerem com dívidas de longo prazo.
Mesmo com esse pessimismo todo, ainda dá pra encontrar uma luz no fim do túnel. O novo modelo pode trazer aquele alívio que a gente tanto espera.